АгроЕкспедиції 
Біржа елеваторів 
Секреты проектирования элеваторов — с чего начать успешный бизнес
Джерело фото: Elevatorist.com
Успешный элеваторный бизнес начинается с проектирования, выбора земельного участка и оборудования для будущего зернохранилища. Это очень важные этапы в реализации глобального проекта строительства. Ошибка на любом из них в дальнейшем обойдется очень дорого.
Фото по теме: В Одессе на бизнес-форуме раскрывали секреты проектирования элеваторов.
«Мы попытались проинформировать вас о таком спектре задач и раскрыть такую проблематику, чтобы каждый мог найти для себя тот пункт, который предостережет от лишней траты денег и приведет бизнес к максимальной прибыли», — сказал в приветственной речи на открытии форума директор ГК «Зерновая Столица» Олег Гапонюк.
Нужно ли в Украине строить еще элеваторы?
Коммерческий директор ГК «Зерновая Столица» Виталий Галич рассказал, что Украина с каждым годом наращивает объемы производства и экспорта зерновых. И темпы роста производства зерна в 2 раза превышают темпы строительства зернохранилищ. Поэтому в ближайшее время стране понадобятся еще 10 млн т элеваторных мощностей для хранения.
«В 2018 году элеваторные мощности увеличились на 1,6 млн т, и, судя по всему, темпы строительства сохранятся в текущем сезоне. В ближайшие 10 лет в строительство новых элеваторов наши аграрии вложат минимум $12 млрд», — говорит Виталий Галич.
По его словам, строить будут и линейные зернохранилища, и портовые терминалы. К примеру, в 2020 году в морских портах Украины пропускная способность перевалки зерна увеличится до 96 млн т.
В строительство элеваторов также готовы инвестировать и небольшие фермерские хозяйства.
«В прошлом году в Украине вырастили 92 млн т зерновых и масличных. Это притом, что мощностей по хранению у нас чуть более 48 млн т. Такое соотношение дает право экспертам говорить о необходимости дальнейшего строительства», — рассказал специалист.
Технологическая схема элеватора
Еще на этапе формирования задания на проектирование, нужно составить технологическую схему будущего предприятия. Она должна обеспечить необходимый набор и объем операций, которые будут реализовываться на элеваторе.
Функционал технологической схемы должен быть соотнесен с условиями площадки строительства предприятия — к примеру, схема движения автотранспорта по элеватору должна давать возможность свободного маневрирования без пересечения различных производственных потоков. Схему также необходимо увязать с плановой деятельностью будущего зернохранилища — для перевалки 5000 т зерна нет необходимости строить элеватор на 30 тыс. т.
«Именно поэтому специалисты проектного управления «Зерновой Столицы» для формирования оптимального предложения проводят анализ полученного от заказчика задания на строительство элеватора на предмет его соответствия эффективному использованию существующих производственных мощностей и прилегающей инфраструктуры. Результатом анализа всегда есть баланс между пожеланиями заказчика и возможностями участка», — говорит главный технолог ЗПП ИП «ЮГАГРОПРОЕКТ» Игорь Белан.
По его словам, оптимальная технологическая схема обязательно должна:
- отвечать требованиям безопасной эксплуатации, строительным и технологическим нормам;
- обеспечивать полный набор и объем функций (приемка, очистка, сушка, хранение отгрузка);
- учитывать доступную транспортную инфраструктуру, перспективы и возможности ее развития;
- иметь минимальную протяженность технологических линий;
- обеспечивать бесперебойную работу предприятия даже в случае выхода из строя отдельных единиц оборудования;
- давать возможность проведения ремонтных работ без использования специальных устройств;
- обеспечивать приемлемую конкурентную стоимость выполнения операций.
«Функционал технологической схемы формирует стоимость строительства. Чем шире спектр функций оборудования, чем больше оно взаимозаменяемое — тем больше потребуется капиталовложений. Следовательно, придется искать баланс между максимальными возможностями технологической схемы и стоимостью ее реализации — здесь выбор за заказчиком, ведь у каждого свои приоритеты развития», — отметил Игорь Белан.
Читайте также: Старый или новый элеватор: где найдешь, где потеряешь?
Выбор участка
О проблемах, связанных с приобретением и выбором участка на форуме рассказал директор проектного института «Проектный институт ЮГАГРОПРОЕКТ» Юрий Мальцев.
Основные критерии, на которые стоит обратить внимание при выборе земельного участка
Целевое назначение земли. Это вопрос с множеством подводных камней, которые необходимо предусмотреть заранее. Идеальным вариантом будет, когда целевое назначение участка уже обозначено как «земли промышленного назначения». Но чаще попадаются участки с иным назначением, это влечет за собой хлопотную и длительную процедуру изменения Целевого Назначения (ЦН), и не всегда эта процедура бывает успешной.
«Один из наших клиентов столкнулся с такой ситуацией: он приобрел землю под застройку из трех небольших участков прямоугольной формы. Все они имели разные кадастровые номера и ЦН. У боковых – земли промышленного назначения, а у центрального — с/х земли. При покупке на этот нюанс никто не обратил внимание. Участок стоил весьма привлекательно и его приобрели с мыслью о том, что в последствии ЦН будет изменено. К проектированию приступили через 5 лет после покупки. При разработке детального плана развития территории всплыло то, что по плану развития города через участок земли с/х назначения проходит окружная дорога. Изменить ЦН земель заказчику не удалось, и предприятие пришлось проектировать на двух соседних участках. Это повлекло значительные проблемы с инженерно-транспортной инфраструктурой, коммуникациями и с размещением самого объекта», — рассказал Юрий Мальцев.
Площадь участка и расположение будущего предприятия. На площади можно разместить как большие емкости для работы с монокультурами, так и мелкие для работы с множеством различных культур и формирования небольших партии. Также необходимо учесть тот факт, что участки, которые предполагаются к застройке — не только емкости для хранения, транспортировки зерна; необходимо будет обеспечить место для административно-бытовых помещений, трансформаторной подстанции, противопожарных резервуаров, резервуаров запасов воды, очистных сооружений и так далее.
Геологические изыскания. Юрий Мальцев отметил, что при покупке земли очень часто не уделяют должного внимания геологическим изысканиям на участке под застройку. В последующем такая невнимательность может обернуться тем, что вместо планируемых легких и нетрудозатратных фундаментов нужно будет делать высокие фундаменты на свайном основании и проводить мероприятия по защите от грунтовых вод.
«Наши клиенты купили земли, которые впоследствии оказались бывшим руслом реки. И все объекты, которые располагались на площадке, пришлось ставить на сваи. Также объекты, которые обычно находятся под землей — завальные ямы, норийные приямки — пришлось поднимать над поверхностью земли, что значительно усложнило процесс проектирования и реализации», — привел пример Юрий Мальцев.
Геодезические изыскания. Как и в случае с геологическими изысканиями, недостаточно внимательное отношение к геодезии участка может впоследствии принести неприятные сюрпризы и дополнительные расходы на выравнивание площадки.
Юрий Мальцев также советует при выборе участка уделить внимание наличию подъездных дорог (авто- и ж/д).
«Если на элеваторе планируют отгружать зерно на жд транспорт, то ситуацию со строительством ж/д подъездов вы можете выяснить на ближайшей к участку станции. Начальник станции подскажет лучшее решение для строительства подъездных путей. С автомобильными дорогами ситуация сходная. На элеватор будет идти большой поток автотранспорта, поэтому будет нужна подъездная дорога с твердым покрытием. И если элеватор планируют построить в поле, предположим, в 5 км от дорог общего пользования, необходимо будет заложить в бюджет проекта строительство этих 5 км дороги для подъезда к предприятию», — рассказал Юрий Мальцев.
Газификация. Чтобы газифицировать участок, нужно обратиться в местные службы поставщиков газовых услуг. Там согласуют возможность и определят точки подключения к газотранспортным сетям. Также необходимо учесть тот факт, что возможно транспортную сеть придется прокладывать через территории участков других владельцев, а это достаточно проблематично.
Электроснабжение. Перед покупкой участка для элеватора необходимо провести анализ имеющихся инженерных коммуникаций и электрических сетей на землях под застройку. Возможность подключения к сетям и точку присоединения определяет энергоснабжающая организация. Также необходимо учесть, нужно ли будет прокладывать сети по земельным участкам третьих лиц.
Водоснабжение элеватора. Вода на элеваторе потребуется для хозяйственно-питьевых нужд рабочих и служащих, а также для системы пожаротушения.
«Обратите внимание — для строительства системы пожаротушения надо будет сделать скважину и обустроить вокруг нее санитарно-защитную зону. Эту зону нельзя застраивать никакими сооружениями, кроме резервуаров и насосных станций. Т.е. больше на этой площади вы не сможете построить ничего. Но санитарно-защитную зону вы обязаны обеспечить, и она будет затруднять движение транспорта и прокладку коммуникаций», — отметил Юрий Мальцев.
Канализация. При отсутствии канализационной системы на участке нужно будет строить очистные сооружения и дренажные поля. Это затратные решения, которые требуют значительных площадей.
Наличие на участке зданий и сооружений. Этот фактор может как увеличить привлекательность покупки участка, так и уменьшить ее. Если эти здания можно использовать под лаборатории, весовые — это плюс. Если же их невозможно эксплуатировать, то постройки придется демонтировать вместе с фундаментом, а это дополнительные растраты.
«Только тщательно взвесив все «за» и «против», вы примете решения о пригодности или непригодности выбранного участка к строительству», — подытожил Юрий Мальцев.
В свою очередь, эксперты, которые присутствовали на бизнес-форуме, отметили, что при выборе участка важно точно знать, как именно будет работать элеватор, и взвешивать риски. Они предложили при выборе площадки присмотреться к выставленным на продажу действующим элеваторам.
«Я бы рекомендовал при выборе площадки под зернохранилище покупку старого элеватора. Если на склады напольного хранения адекватная цена, то у вас там будет все: и АБК, которое необходимо отремонтировать, и ж/д, и газ, и электроэнергия», — прокомментировал доклад эксперт форума Юрий Люшня.
Выбор проектной организации и разработка проекта
Итак, участок выбрали, предприятие приобрели, а дальше, как говорят участники форума, «начинается все самое интересное». Поэтому специалисты рекомендуют выбирать проектировщиков еще на стадии подбора участка.
«Мы обсудили окупаемость, обсудили все возможные нюансы с выбором участка. И для того, чтобы оценить экономическую целесообразность, экономическую возможность элеватора на этом участке, мы всегда рекомендуем начинать подбор участка с проектировщика. То есть, работать в паре, для того чтобы понимать — что вы можете максимально поместить на этом участке. Как это максимально выгодно для вас реализовать. И соответственно разработать технико-экономическое обоснования. Основываясь на результатах этого ТЭО, можно понимать — сколько вам надо инвестировать средств, какие действия вам надо предпринять, для того, чтобы обеспечить перевалку и т.д. Вы будете понимать, сколько вы потратите на строительство, реализацию этого проекта и приблизительно понимать план действий и сроки окупаемости», — говорит руководитель ЗПП «ПИ ЮГАГРОПРОЕКТ».
Специалист подчеркивает — нечетко сформулированное техзадание приведет к значительному превышению бюджета реализации проекта. И собственник столкнется с серьезными проблемами на этапе эксплуатации объекта.
«Вы скажете, что это — ответственность человека, проработавшего проект и техническое решение, на основании которого построено предприятие. Но зачастую такие решения принимаются в спешке, в желании сэкономить, под давлением, и это — главная ошибка таких решений. В последующем человек, который выполнит эти расчеты под давлением, физически никогда в жизни не сможет компенсировать тех затрат, которые вы понесете при реализации проекта», — предупреждает Юрий Мальцев.
Ну а «экономия» на системах пожаротушения и пылеподавления элеватора попросту чревата трагическими последствиями.
«Как ни странно, но оценка условного жизненного цикла предприятия дает понять, что на проектирование приходится самая незначительная доля вложений — порядка 5%. Однако ошибки, допущенные при проектировании, в результате могут привести к огромным незапланированным расходам на более поздних этапах работы», — подчеркивает руководитель «ЮГАГРОПРОЕКТА».
По мнению специалиста, наиболее эффективны на сегодняшний день проекты, разработанные при помощи ВІМ-моделирования. Информационная модель элеватора в ВІМ-моделировании связывает будущее предприятие со всеми системами — объектами инфраструктуры, инженерными сетями, дорогами, портами и т.д. И все эти взаимосвязи рассматриваются как единый объект с предприятием. Стоит только изменить любой параметр — автоматически изменятся все данные, связанные с ним, а вместе с тем изменятся чертежи, спецификации, визуализации и график строительства объекта.
«Казалось, можно бы сказать это и про проектирование классическое, но там усложнен перенос информации, большой поток документации. Классическое проектирование требует множество дополнительных действий», — объяснил Юрий Мальцев.
Эксперт форума Юрий Люшня отметил, что ни одна проектная организация не даст заказчику идеальный проект — ошибки будут у всех. Но насколько они будут серьезны, насколько их можно исправить в ходе строительства — это очень важный момент. Поэтому эксперт рекомендует на проектировщиках не экономить.
«В одной условной проектной организации проект стоит 1 млн 300 тыс. грн. В другой компании — 2 млн 300 тыс. грн. Но когда начинаешь реализовывать решения, предложенные организациями, то оказывается, что в первом проекте на строительство норийной вышки предполагалось использование 270 т металла, а во втором — 210 т. А теперь подсчитайте разницу в 50 т металла и стоимость монтажа. То же самое со свайным полем, бетоном и арматурой. Поэтому важно не ошибиться в выборе правильного проектировщика», — поделился опытом эксперт Юрий Люшня.
Читайте также: Подборка материалов о силосах
Специфика разрешительной системы
Генеральный подрядчик на будущем объекте должен быть один, таковы требования закона на сегодняшний день, говорит экс-начальник Управления разрешительных процедур Государственной архитектурно-строительной инспекции Украины Александр Сергиенко. А вот технадзор могут осуществлять несколько организаций.
К авторскому надзору за проектом закон так же строг — его может осуществлять только автор проекта.
«Обратите внимание, автор проекта — всегда архитектор. Именно он всегда будет осуществлять авторский надзор. Или же уполномоченное им лицо. Но другие уполномоченные лица могут быт назначены только из числа тех, кто непосредственно участвовал в разработке проектной документации», — подчеркнул Александр Сергиенко.
По его словам, именно по этому поводу в Государственной архитектурно-строительной инспекции Украины частенько пишут замечания к проекту.
«Они могут понять, что данное лицо не может быть назначено лицом авторского надзора. Почему? Потому что инспектора посмотрели в проекте: в «штампиках» это лицо нигде не фигурирует, в разработчиках нигде не фигурирует, а вы его назначаете осуществлять авторский надзор», — объясняет специалист.
Эксперт акцентировал внимание, что начинать строительство нужно с инженерной подготовки. И здесь необходимо учесть несколько факторов:
- Учесть квалификацию проектировщика. Он должен уметь проектировать элеваторы.
- Нужно зарегистрировать сообщение о начале исполнения подготовительных работ.
- Подъездные пути должны быть оформлены как минимум по договору сервитута.
«Кроме того, нужно понимать, что вынесение инженерных сетей — это реконструкция существующих сетей, а не подготовительные работы. Так написано в ДБН. И в соответствии с этим вас будет проверять строительная инспекция»,— говорит Александр Сергиенко.
Он подчеркивает — перед тем как проектировщику дается задание на проектирование, нужно провести изыскательные работы. В них входит геология, геодезия, картография и гидрогеология.
И еще один важный момент — нужно понимать, что создавать проекты строительства, согласно Статье 7 Закона Украины Про регулирование градостроительной деятельности имеет право только архитектор.
«Концепция Закона Украины по архитектуре прописывает, что вы должны нанять сначала ГАПа (главного архитектора, прим. ред), а затем ГАП нанимает всех, кого считает нужным, например ГИПа (главного инженера, прим, ред). Но все они должны иметь соответствующий квалификационный сертификат»,— объясняет Александр Сергиенко.
По его словам, желательно, чтобы архитектор имел классификацию СС3.
Кроме того, каждый объект сначала должен иметь расчет влияния на окружающую среду. Дальше начинаются выполнение работ и составление исполнительной документации. Эта документация расписана в 4 разделе ДБН (Державні будівельні норми). Там детально обозначено, что должна включать в себя проектная документация на каждом отдельном объекте; в зависимости от вида выполняемых работ ее состав может меняться.
После этого последуют обмер в БТИ, оплата паевых взносов и закрытие инвентаризации.
«Что касается паевых взносов — в большинстве стран мира паевые взносы взимаются. Это нормально. Сейчас размер паевых взносов в Украине изменили, нужно смотреть, сколько власти возьмут с вас на развитие громады. У меня есть подозрение, что взносы будут расти», — считает Александр Сергиенко.
По его словам, если все правильно сгруппировать и сделать, у вас будет четкая последовательность: земля — исходные — проектировщик — архитектор — проектирование — экспертиза — утверждение проекта — найм генерального подрядчика — авторский надзор — технический надзор — выполнили строительные работы — сделали всю исполнительную документацию — завершили выполнение — паевой взнос проконтролировали — сделали инвентаризацию — заполнили акт готовности (в двух экземплярах) и подали его на контроль в инспекцию.
Эффективность подбираемого оборудования
Технический директор ГК «Зерновая Столица» Дмитрий Джулинский говорит, что если проанализировать калькуляцию на полный цикл работы элеватора, то сразу можно обратить внимание на 3 составляющие, формирующие стоимость:
- Заработная плата персонала элеватора.
- Энерго- и ресурсоемкость механизмов.
- Сервисное обслуживание, которое поддерживает работу элеватора в нужных показателях.
«Все три показателя зависят не только от эффективности принятых проектных решений, но и от эффективность приобретенного технологического оборудования. А также от квалификации персонала, работающего с этим оборудованием», — подчеркнул Дмитрий Джулинский.
По словам специалиста, эффективность оборудования — критерий комплексный. В него входят и стоимость эксплуатации оборудования, и энергозатраты на перемещение, и отсутствие простоев из-за поломок. Сюда же можно отнести минимальную необходимость вмешательства персонала в процесс эксплуатации.
Дмитрий Джулинский назвал следующие критерии определения эффективности оборудования:
- Срок эксплуатации оборудования до первого капремонта должен быть выше срока окупаемости элеватора, иначе окупаемость элеватора превысит запланированное время.
- Энергопотребление оборудования должно быть минимальным.
- Оборудование должно быть надежным. Поставщик должен предусмотреть все особенности и условия эксплуатации оборудования на будущем элеваторе.
- Сервисное обслуживание собственным персоналом должно быть сведено к минимуму, а расходы на ТО не должны превышать паспортные показатели.
Для того, чтобы на предприятии могли четко сформировать задания по планово-предупредительным ремонтам, ГК «Зерновая Столица» вывела на рынок инновационный продукт SMART-Individual.
«SMART-Individual — это система самодиагностики и анализа технического состояния оборудования. Она позволяет практически полностью отстранить человека от диагностики оборудования, а также предупредить форс-мажорные обстоятельства, которые возникают в процессе эксплуатации. И заказчику больше не нужно содержать большой штат обслуживающего персонала», — рассказал Дмитрий Джулинский.
По словам специалиста, технология SMART может провести быструю комплексную автоматизацию элеватора на более высоком уровне. Для управления предприятием не нужны супердорогие контроллеры и километры кабельной продукции.
Технический руководитель «Зерновой Столицы» подчеркнул — перед покупкой оборудования очень важно составить грамотное техническое задание на его приобретение. Первым критерием такого ТЗ должен быть тип, исполнение и производительность привода. Ведь даже самый качественный привод не прослужит долго, если он неправильно подобран.
«В этом случае обращайте внимание на коэффициент сервис-фактора. Для заготовительного элеватора он должен быть не менее 1.3, что свидетельствует о 30% запасе крутящего момента, а также прочности поверхности зубчатого сцепления. Для портового терминала сервис-фактор должен быть не менее 2, но в зависимости от условий эксплуатации он может быть и 2,5, и 3», — советует Дмитрий Джулинский.
Он добавил, что это касается не только приводов, но и подшипников, вентиляторов — практически всех вращающихся элементов.
Дмитрий Джулинский посоветовал также приобретать по возможности универсальное оборудование, ведь неизвестно, с какой культурой будет выгоднее заказчику работать через пару-тройку сезонов.
Специалист отметил — не стоит тешить себя иллюзиями добросовестности поставщиков оборудования. Во многих случаях большинство идет на занижение характеристик надежности для снижения стоимости на тендере. Обязательным критерием открытости поставщика является предоставление тягового расчета и расчета производительности оборудования.
«Не ленитесь запрашивать данную информацию у поставщиков. Обращайтесь за консультациями к профильным специалистам. Эти мероприятия уберегут Вас от «сюрпризов» в будущем», — подытожил Дмитрий Джулинский.
Майя Муха, Elevatorist.com
