Строить новый или модернизировать старый? Реальные кейсы для элеваторных инвесторов

Строить новый или модернизировать старый? Реальные кейсы для элеваторных инвесторов

Народная мудрость гласит: на вкус и цвет товарища нет. Но если речь идет об элеваторных инвестициях, которые редко бывают меньше нескольких миллионов долларов, полагаться исключительно на собственные предпочтения было бы верхом безрассудства. Существуют два варианта: построить абсолютно новый комплекс либо же, купив старый, модернизировать его под современные стандарты.Каждый из способов имеет множество плюсов и минусов. Все эти нюансы взвесили и обсудили эксперты элеваторного рынка на конференции «Агробилд».

ОБЩИЕ СТАРТОВЫЕ РАСЧЕТЫ

Прежде чем ввязываться в строительство либо модернизацию элеватора, задайте себе несколько вопросов.

Во-первых, соответствует ли выбранный вами проект стратегии компании? Возможно, его мощности превышают или, наоборот, недостаточны для реализации поставленных целей?

Во-вторых, есть ли у вашей компании организационные и финансовые возможности для реализации проекта? Сюда, прежде всего, включаются поиск возможного исполнителя, способного реализовать проект, и оценка его компетентности. Анализа требует и финансовая сторона вопроса: есть ли деньги на проект, какова вероятность привлечь под него заемный капитал, готовы ли на это пойти акционеры?

Ответы на эти ключевые вопросы следует дать еще до того, как начата разработка первичного плана будущего проекта. Только после этого можно конкретнее оценивать его экономическую целесообразность и основные показатели эффективности: net present value, срок окупаемости и показатель ROIC.

По словам представителя ADM Trading Наты Кочиашвили, в первичных расчетах учитывают «ставку дисконтирования» — это суммарный риск, включающий факторы, которые буду влиять на будущие денежные потоки проекта, что позволяет рассчитать его реальную стоимость на текущий момент.

Эксперты рынка отмечают, что хорошим считается проект, в котором ставка дисконтирования составляет не более 15%, но таких немного. Сегодня идет уже «охота» на проекты с дисконтом выше 20%.

Некоторые крупные компании вообще отказываются от строительства новых элеваторов, так как при расчетах оказывается, что эти проекты не окупаются с учетом трейдинга, экспорта и инфраструктуры.

Итак, матчасть прошли, теперь стоит определиться — модернизировать старый или строить новый элеватор?

МОДЕРНИЗАЦИЯ СТАРОГО. Плюсы и минусы

Большинство старых элеваторов в Украине построены в 1950-1960 гг. В основном это склады напольного хранения объемом 3 тыс. т, а также железобетонные СОГовые элеваторы. Чтобы соответствовать современным вызовам элеваторного рынка, на таких комплексах необходимо модернизировать основные узлы. В первую очередь лабораторию, весовую, точки приема и выгрузки, а также сушильно-очистные узлы.

Также инвестор может принять решение нарастить мощности хранения за счет металлических емкостей. Все зависит от того, какую прибыль приносит предприятие, какое у него место расположения.

«Главное преимущество модернизации старых элеваторов состоит в том, что для этого обычно не нужно привлекать заемный капитал. Все работы происходят за счет текущей прибыли предприятия», — считает представитель компании ADM Trading Ната Кочиашвили. Она отметила плюсы и минусы старых элеваторов.

Плюсы

• налажена инженерная инфраструктура: есть железнодорожная ветка, подведены электричество, газ

• наличие наработанной клиентской базы

• регион досконально изучен

• у элеватора хорошая репутация

• сработавшаяся управленческая команда и производственный персонал

• относительно небольшие инвестиции в модернизацию

• более короткий срок окупаемости

Минусы

• затраты на текущие ремонты по содержанию старых элеваторов с каждым годом будут расти

• рано или поздно придет время делать капитальный ремонт

• занимают большую территорию, обычно 10-15 га

• для оперирования элеватором мощностью до 100 тыс. т хранения необходимо 60-80 человек

• все оборудование морально устарело, его КПД минимален

СТРОИТЕЛЬСТВО НОВОГО. Плюсы и минусы

При строительстве нового элеватора все недостатки старых предприятий, построенных в середине прошлого века, нивелируются. Не нужно производить никаких реконструкций. Точки приемки и выгрузки сразу же ставятся более производительные, строится весовая грузоподъемностью 80 т, а технологический процесс полностью автоматизируется, благодаря чему требуется меньшее количество персонала.

«Для строительства нового элеватора не нужна огромная территория. При этом такой комплекс – возможность привлечь новых клиентов, открыть новый регион, получить дополнительную прибыль для компании»,— уверена Ната Кочиашвили.

Есть и риски: инфляция, которую в нынешних условиях нестабильности нельзя спрогнозировать даже на месяц, долгий процесс согласования проекта из-за устаревшей законодательной базы. Кроме того, сегодня тяжело найти земельный участок, который расположен близко к железной дороге, а ведь это основной путь, по которому поступает зерно в порты.

Дороговизна строительства, особенно с использованием зарубежного оборудования, также входит в зону рисков.

«Импортное оборудование, которое ввозится в Украину, добавляет 20% НДС плюс 30-40% пошлины в зависимости от того, что мы ввозим — силосы или транспортное оборудование»,— говорит Ната Кочиашвили.

Плюсы

• компактность предприятия

• производственная линия полностью автоматизирована

• количество необходимого персонала минимально, должности можно совмещать

• все оборудование современное, требует минимальных затрат электроэнергии и газа

Минусы

• необходим надежный и мощный источник финансирования

• дороговизна нового импортного оборудования: добавляется 20% НДС плюс пошлины 30-40%

• амортизация оборудования на первых порах съедает значительную часть финансов

• высокие риски, связанные с инженерной инфраструктурой, невозможность быстрого подведения железнодорожной ветки

• регион не изучен

• отсутствие наработанной клиентской базы

• недоверие к новому игроку в регионе

• отсутствие управленческой команды и производственного персонала

• длительный инвестиционный проект, большой срок окупаемости

АКЦЕНТЫ ПРИ ВЫБОРЕ

Когда инвестор взвесил все «за» и «против», в игру вступают разработчики бизнес-плана, оценивая не только капитальные и текущие затраты, но и выгоды от проекта, моделируя потенциальные денежные потоки.

Эксперт элеваторного рынка Александр Журид советует считать затраты на модернизацию по соотношению с затратами на 1 т хранения зерна.

«Нужно определить, каковы затраты на 1 т хранимого сырья. Если они превышают $120, то смысла модернизировать элеватор нет. Потому что построив новый элеватор, у которого затраты на тонну хранения колеблются в пределах $180-$220 (в зависимости от импортного или отечественного оборудования, прим. ред), и у которого срок окупаемости будет порядка 8 лет, инвестор выиграет на эксплуатационных расходах»,— говорит специалист.

Он отмечает, что на новых элеваторах эксплуатационные расходы будут в три раза меньше, чем на модернизированных.

К примеру, на модернизированном элеваторе текущий ремонт элеватора в стоимости 1 т зерна займет от 30 до 50 грн, а на новом эти расходы исключаются.

Нужно также учитывать, в какую сумму выльется модернизация дорогого оборудования, которое в большинстве своём завозится из-за границы и которое не могут сделать в Украине.

Эксперты советуют, присматриваясь к старому элеватору, обращать внимание на конструкцию силосов. Например, СОГовые хранилища модернизировать намного проще. Здесь реконструируются зачастую узлы загрузки и выгрузки, ставятся современные сушилки.

А вот с напольными элеваторами в плане модернизации сильно не поэкспериментируешь, поскольку там авто и ж/д весовые связаны с развесовкой по осевой. Возможны лишь увеличение пропускной способности приемки и замена сушилок.

Считаем расходы на работников

Немаловажный фактор — расходы на персонал. Нужно учитывать, что на старых элеваторах без автоматизации работает больше людей, соответственно, расходы на заработную плату будут выше.

«Сегодня существуют нормы нагрузки на одного человека. В напольном складе без механизации на 1 человека нагрузка 600 т в год. Допустим, что у вас элеватор мощностью 10 тыс. т. Поделите их на 600 т, значит, на нем должны работать 12-16 человек. Если же элеватор бетонный, механизированный, то нагрузка — от 2,8 тыс. т до 3,2 тыс. т. Берем элеватор мощностью единовременного хранения 60 тыс. т, делим в среднем на 3 тыс. т, получается, что здесь должны работать 20 человек. Разница очевидна»,— говорит Александр Журид.

Элеватор + земельный банк

Один из крупнейших агрохолдингов страны UkrLandFarming, обрабатывающий порядка 650 тыс. га, использует как старые, так и новые элеваторы, но отдает предпочтение строительству новых. Этому есть простое объяснение: доля переработки собственного зерна на элеваторах UkrLandFarming составляет порядка 85%.

«Когда набирался банк земли, то мы под него строили новые элеваторы, — рассказывает директор департамента зернохранения, переработки и комбикормового производства UkrLandFarming Владимир Сущенко. — Два года назад ввели в эксплуатацию 10 элеваторов. Конечно, новые комплексы лучше. Правда, сейчас тяжело подобрать площадку, потому что много денег уходит на инфраструктуру: железную дорогу, газ. На некоторые элеваторы приходилось тянуть 9 км газопровода. Но в нашей компании считают, что нужно идти по этому инвестиционному пути. В структуре UkrLandFarming есть и элеваторы 50-60 гг., которые мы реконструируем, но сначала мы всегда просчитываем целесообразность строительства именно нового комплекса».

Совсем иной позиции придерживается Аграрная Финансовая Компания. Она представлена в 4 регионах — Полтавской, Днепропетровской, Харьковской и Луганской областях. Общий объем единовременного хранения — 300 тыс. т. У компании 8 элеваторов: 7 напольных и 1 силосный, которые делают за год в среднем 1,7 оборота. У компании нет своего земельного банка, и все элеваторы она приобретает исключительно на вторичном рынке.

«Если нет своего банка земли, переработки или трейдерства, то однозначно нужно достаточно дешево покупать старые площадки и после внесения определенных изменений работать на них долгие годы»,— уверен учредитель Аграрной Финансовой Компании Олег Малыш.

Он рассказал, что чистая прибыль с каждой пропущенной через элеваторы тонны зерна составляет $6,5.

«Если строить новый элеватор, то при такой доходности, я не понимаю, сколько нужно лет, чтобы он окупился. Так что для нас вопрос строительства нового или реконструкции старого элеватора вообще никогда не стоял. Мы покупаем старые площадки, модернизируем их и работаем. Каждый год приобретаем 1-2 площадки у Glencore, ADM, «Кернел»,— поделился Олег Малыш.

По его словам, раньше их инвестиции в модернизацию элеватора окупались за 2,5-3 года, но в нынешних нестабильных условиях рынка этот срок увеличился до 3,5-4 лет.

Риски инфраструктуры

При покупке старого элеватора следует обратить внимание еще на некоторые аспекты, в частности, нужны ли будут капитальные вложения в инфраструктуру. Иногда инвестор сталкивается с неожиданными расходами, которые при утверждении проекта не были учтены.

«В Николаеве у нас был довольно большой прокол на стадии согласования проекта с руководством порта,— рассказал Александр Журид. — Мы приобрели элеватор, который не имел авторазгрузки. Установили ее, потратили определенную сумму, но благодаря нашим законам и прочим факторам не смогли выехать с элеватора и заехать. Нам предложили построить новую объездную дорогу в пять километров, чтобы соединить железнодорожные ветки. Это была большая ошибка, что мы первоначально подписали такой документ».

Впрочем, подобные случаи, если речь идет о модернизации старых элеваторов, — исключение из правил. Хотя скрытые риски при планировании проекта распознать непросто, у построенного комплекса их куда меньше, чем у нового.

«На старых площадках технические вопросы решаются все, — уверяет Олег Малыш, руководитель Аграрной финансовой компании. — Для меня как для учредителя главное — загрузка площадки, я работаю только над этим. Меня также интересует общение с сельхозпроизводителями, плюс работа с местными органами власти, которые находятся в районе, где расположен элеватор. Считаю, что на площадке можно практически ничего не делать, но получать 2 оборота».

СКОЛЬКО ЭТО СТОИТ?

Строительство и модернизация элеватора требует стабильных источников финансирования. Однако новые проекты, безусловно, в несколько раз дороже.

«Под моим руководством закончилось строительство самого крупного в Европе напольного склада в порту ТИС, в Южном, — рассказывает Александр Журид. — Могу констатировать: там, где есть большие территории, выгодно строить напольники. У нас на 1 т хранимого сырья получилось $97 затрат. Склад и очистное оборудование, плюс сушилка Bonfanti — получилось $14 млн. Работают на этом складе в смену 2 человека. Все автоматизировано, идет на корабль погрузка 2 тыс. т/ч. Выгрузка идет аналогично с вагонов, машин — 2 тыс. т/ч заполнения. Площадь склада соизмерима с двумя стадионами под одной крышей, где одновременно может храниться 130 тыс. т зерна».

Виталий Галич из компании «Зерновая Столица» называет свои цифры.

«Последний проект, который мы запускаем,— элеватор на 30 тыс. т. Это симбиоз украинского и импортного производства: емкости Symaga, сушилка Bonfanti, транспортное оборудование «Зерновая столица», металлоконструкции, бетон. Весь проект «под ключ», начиная от проектирования и заканчивая реализацией проекта, включая автоматизацию производства, получился по $125 на тонну хранения».

В стоимости элеватора многое зависит от того, какое оборудование собирается устанавливать собственник. По мнению экспертов, при миксе украинского и импортного оборудования и использовании металлических силосов, можно говорить о вилке $150-180 на тонну хранения.

Александр Журид подсказывает, что на оборудовании можно значительно сэкономить, если комплектующие (к примеру, для того же транспортного оборудования) покупать за границей, а металлическую часть изготавливать на отечественных заводах. Удается избежать растаможки, накруток и т. д.

И все же приведенные цифры весьма усредненные. История цены в строительстве каждого конкретного элеватора сугубо индивидуальна. Участники рынка отмечают, что нередко стоимость одинаковых типовых элеваторов, построенных в разных местах, может отличаться в два раза.

«Здесь даже крупные компании, имея очень серьезный круг специалистов, все равно допускают ошибки,— говорит начальник отдела элеваторного производства, руководитель инвестиционных проектов «Астарта-Киев» Игорь Проценко.— Ведь такие монополисты, как Укрзализныця, операторы электроэнергии и газа диктуют собственные условия и цены. Так что проект за время строительства может подорожать в 1,5 раза. Это очень большие деньги».

Некоторые эксперты признались, что только на инфраструктуру при строительстве элеватора они закладывают в бюджет $400-500 тыс. В эту стоимость может входить строительство двух ж-д веток с отстойником, а также подведение газа на расстояние до 2 км. Кроме того, есть риски, которые могут быть навязаны при выдаче технических условий. Среди них те же отчисления на развитие социальной инфраструктуры близлежащего сельского совета.

КОПРОМИСС

Выбирая между строительством нового элеватора и модернизацией старого, инвесторы незаслуженно забывают о третьем, промежуточном варианте: реконструкции с полным сносом старых объектов комплекса. Данный способ решения проблемы особенно интересен, поскольку сохраняет все преимущества уже существующего предприятия: набранный персонал, наработанная клиентская база, готовая инфраструктура в виде подведенных к элеватору газопровода, электрических сетей, железной дороги.

Имея ресурс из старых ХПП, цена на которые сегодня упала до $35-40 за тонну хранения, а также используя позитив данных площадок, строительство новых элеваторов на них может обойтись гораздо дешевле, чем покупка технических условий монополистов для строительства такого же объекта с нуля на еще не разведанной территории.

«На территории старого предприятия на 3 га можно построить новый элеватор емкостью единовременного хранения до 200 тыс. т. Наши старые ХПП имеют площадь от 6 до 30 га, там 10 элеваторов можно построить»,— подчеркивает Игорь Проценко.

Аргументы «за» и «против» мы привели. Выбор — за вами.

Станислав Мирошниченко, Elevatorist.com